4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，提出：城区常住人口100万-300万的ⅱ型大城市全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的ⅰ型大城市全面放开落户条件，并全面取消重点群体落户限制……
可以说这是中国户籍制度的大变革，同时标志着，大部分三四线城市“零门槛落户”时代正式到来。
然后，各大城市的房地产圈高潮了，包括徐州。
但是，这个政策，对徐州的利好究竟有多大？相比强二线城市，徐州在“抢人大战”中能胜出吗？对于徐州楼市有什么影响？
显然没有这么乐观。下面徐州房哥简要分析一下。
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01
徐州城市规模：全国仅第43名
根据通知，对全国城市是分类实施的。分类标准是“城区常住人口”（不是全市常住人口），全国城市分这样几类：
此次通知对各类城市的政策是：
ⅱ型大城市：全面取消落户限制
ⅰ型大城市：全面放开放宽落户条件
特大城市、超大城市：调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模……
那么，徐州是什么级别？早有定论：ⅱ型大城市，即城区常住人口100万-300万。
在2017年国务院批复的徐州城市总体规划中，到2020年，中心城区常住人口控制在288万人以内。（还差一点到ⅰ型大城市。）
根据江苏省城镇体系规划，南京为特大城市，苏州、无锡是ⅰ型大城市，徐州和常州、南通、淮安、扬州、连云港、昆山、江阴为ⅱ型大城市。
在全国，超大城市仅北上深广4个，即4大一线城市。特大城市有9个：重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。ⅰ型大城市有13个。
ⅱ型大城市中，徐州仅排第17。
也就是说，
在官方标准的城市规模中，
徐州在全国仅排第43名。
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02
放开落户，对徐州利好不算大
作为ⅱ型大城市，徐州的政策是全面取消落户限制。其实，徐州目前对落户的限制已经非常宽松，只要是大中专技校毕业的，或者在徐买房的，都能落户（徐州不限购）。
而且，根据江苏省的新规，苏北五市户口通迁：自 2019 年 1 月 1 日起，徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁五市居民凭合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业并参加城镇社会保险，可以在五市范围内城镇地区自由迁移户口。
那么，徐州全面取消落户限制，意义并不算大了。
但对于徐州周边省份城市来说，比如淮北、宿州、枣庄，是个利好。这些常在徐州做生意、工作的外省人，只要愿意，就可以落户到徐州，就可以享受与户籍捆绑的教育医疗和社会保障等福利。当然，若想上好的小学，还是要有学区房。新落户的一部分人，最终会在徐州买房。
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03
抢人大战，徐州能胜出吗？
而这次城镇化户籍改革，简单地说，就是：一线控制，二线放宽，三四线大开落户之门。徐州等ⅱ型大城市要全面取消落户限制，ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。从政策字面上看，应该是ⅱ型大城市能吸引更多人口。
果然会如此吗？未必。
北京上海一直限制人口，但大家仍千方百计想挤进去。中小城市早已全面放开落户，但并没有因此而人口增长，甚至继续人口流失。
放开落户，并不必然能吸引人口流入。一个简单道理是，城市越有吸引力，户籍门槛无论多高，都不会挡住源源不断的人口流入。相反，城市如果没有吸引力，即便全面取消落户限制，恐怕也难以刺激人口流入。
人往高处走，也是一个道理。
现在，杭州、苏州、无锡等ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，那徐州能抢到过这些城市吗？
显然很难。这些强二线城市不仅经济发达、就业机会多、优质资源集中，而且还楼市限购，落户意味着将有房票，这种利好显而易见。那么，这些城市的楼市也因此更有潜力。
现实情况是，强二线城市吸引更多的名校毕业生、投资者。人才和资金加速流入强二线城市，流入徐州的只能是人口。
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04
发展城市群，徐州边缘化
此次通知要求：深入推进城市群发展。提到加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设，也提到支持成渝城市群高质量发展，还提到哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群，要求培育发展现代化都市圈……但依然没有淮海城市群，没有徐州都市圈。
继大湾区之后，长三角区域一体化正式上升为国家战略。即将面临更多的政策扶持的建设投入。近期江苏获批的沿江城市群城际铁路共8条，特别是常州-无锡-苏州-上海铁路，将苏锡常与上海联系更紧密，形成“超级同城化”。
长三角超级城市群，是对徐州人吸引力最大的城市群。上海、南京、苏州、无锡、杭州，是徐州“抢人大战”的最大对手。事实上，这些城市也是徐州人口外流主要目的地。
根据腾讯大数据绘制的“国内主要城市势力范围图”，证明了这一点。
没错，徐州是苏州的势力范围。
我们为之骄傲的淮海经济区中心城市，成为了别人家的势力范围。
不同级别城市之间的竞争，也构成了一个“食物链”。
处在“食物链”最顶端的，就是四大一线城市。有能力的南京人、苏州人，去上海工作、买房；有能力的徐州人，去南京、苏州工作、买房；徐州，则吸引县区和周边城市有能力的人来买房、生活；而处在“食物链”底层的县城和四五线城市，只能吸引当地农村人口进城。再向下，是广大空心化的农村。
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05
小县城没有未来，买房须谨慎
《2019年新型城镇化建设重点任务》中，首次公开提及“收缩型城市”。
收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。
这意味着，这些人口流失、城市空间不断闲置的“收缩型城市”，未来发展将会受到诸多限制，不可能再大造新城了。
2007~2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。
还好，徐州的人口已经在回流，常住人口从2012年856万，到2018年增至880万。但是，处在城市化“食物链”底层的县城，就不一定乐观了。
现在各大城市放开落户限制，加大“吸血”，作为中小城市的徐州各县城，虽然不至于是“收缩型城市”，但发展潜力肯定不如大城市。
县城的作用是就近城镇化，吸引农民进城。未来小县城只有居住属性，没有投资属性。即使要在县城买房，也一定要在资源集中的核心地段。
中国城镇化率已近60%，而中国人口增长也越来越缓，预计10年后将出现负增长。城镇化进入到中后期，就是人口在城市间的流动，向大都市、城市群集中。就像国务院参事仇保兴所说：中国不可能再凭空构造城市群、都市圈。
没有列入全国性城市群的徐州，前途并不一定悲观。作为淮海经济区中心城市，未来还有一定的竞争力。但竞争力弱于长三角等城市群，是我们必须承认的事实。
对于徐州房产投资者的建议，在徐州拥有多套房产的，可以考虑投资长三角的大城市。比如南京、杭州、苏州，现在这些城市放开放宽落户条件，限购不是问题。更何况，不把鸡蛋放在一个篮子里，也是投资真理。
徐州房哥 原创出品